（金茂璞元实景样板房。唐韶葵/摄）
时间倒回2025年2月，金茂联合体以楼面价约11.75万元/平方米、溢价率38.2%的代价，夺下如今金茂璞元所在的地块。但仅仅过去15个月，上海城投却已降了接近1万元/平方米（据房企内部测算可售楼面价）的成本拿到了限制更少、条件更优的地块。
hk306-08地块堪称上海内环内罕见的迷你纯宅地，建面仅约1.78万平方米，但开发条件优越：无风貌保护要求，无中小套型比例限制，无需配建保障房与租赁房。这意味着开发商产品自由度较高。
(资料图片仅供参考)
该地块未拍先火。中铁置业、保利发展与上海城投先后发布地块的开发预算，三家公司对地块的开发预算（含建安）在25亿元-27亿元之间。最终，地块吸引了包括保利、绿城、中海、华润以及金茂联合体在内的12家头部房企同台厮杀。其中，金茂、绿城、华润在虹口区均有在售项目。
不过，整场竞拍全程拉锯博弈，最终演变为上海城投与金茂联合体的直接对决。
分析人士指出，金茂与上海城投竞争到最后并不意外，其在地块北侧有璞元在售，有护盘的诉求。公开信息显示，金茂璞元备案均价约16.7万元/平方米，2025年8月首开推出99套房源，创下了26分钟售罄的业绩。
但上海城投新地块的落位，与金茂璞元形成直接竞争。
上海易居研究院副院长严跃进指出，上海城投未来在定价上拥有更大的战略弹性空间。既可贴近竞品定价获取超额利润，也可采取更具竞争力的价格策略，对金茂璞元形成挤压。对于已经建立板块价格锚点的金茂璞元而言，如何向客户解释地价更贵背后的价值逻辑，或将成为其销售叙事中难以回避的挑战。
值得一提的是，上海城投并非纯粹的城市开发“托底”角色，其在上海高端产品与城市更新领域颇有建树。沪上顶豪思南公馆东苑便由上海城投主导开发，据中介挂牌信息，思南公馆东苑目前二手房均价约19.6万元/平方米。上海城投开发的风貌别墅露香园目前在售，高层备案均价约17.6万元/平方米、总价3500万元起，别墅单价26-32万元/平方米，总价1.2亿元起。
梳理上海城投拿地情况发现，2022年-2025年间，上海城投保持每年1到2宗地的获取节奏，布局涵盖黄浦老城厢、长宁西郊、杨浦滨江及普陀真如等核心板块。
可以说，上海城投的土地储备质量较高。但现阶段实现规模化业绩转化的项目仅有露香园，其余项目多处于开发或筹备期。
分析人士认为，此次虹口地块的落位，将进一步充实上海城投在中心城区的土储。尽管此次拿地相比附近在售项目的可售楼面价低了将近1万元/平方米，为后续定价策略预留了弹性空间，但是否会转化为价格下探，仍取决于上海城投对高端改善客群的定位、建安成本管控及整体开发节奏。
该人士指出，在核心城区购房需求趋于理性、市场从“地段溢价”向“产品力与服务力”转移的当下，土地成本优势已非决定去化的唯一变量，规划公示、户型设计、交付标准及物业运营的综合表现才是关键因素。
前述分析人士指出，优质地块是当下房企重点争抢标的，而小型高端社区打造难度偏大，普遍缺乏成熟运营逻辑。面对金茂璞元已建立的价格锚点与客群基础，上海城投拿下的微型地块将以何种产品形态入市、如何平衡成本与定位，仍有待规划方案与销售策略的落地。
上海中原分析师卢文曦表示，虹口hk306-08地块的成交，是上海核心区土地市场供需博弈的常态缩影。上海城投以市场化方式接手优质宅地，既体现了地方国企在土拍中的“托底”角色，也预示着内环高端住宅市场将进入新一轮产品精细化竞争阶段。
