5月16日，国家统计局公布了1-4月份宏观经济和房地产行业数据。叠加国内新冠肺炎疫情冲击的超预期影响，经济下行压力进一步加大，房地产行业销售与投资双双大幅负增长。谈到未来楼市走势，接受中国经济时报记者采访的专家表示，今年二季度是房地产市场低谷，进入三季度，一线城市和强二线城市有望带动市场率先回暖。
疫情影响房地产项目开工建设与销售
易居企业集团CEO丁祖昱在接受本报记者采访时表示，4月份疫情波及全国多数省份，部分地区疫情防控形势严峻，上海、吉林受疫情影响较大，长三角和东北地区经济下滑明显。
国家统计局数据显示，2022年1-4月份商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%;其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%;其中，住宅销售额下降32.2%。1-4月份东部地区和东北地区商品房销售面积分别同比下降28%和42.7%。
丁祖昱认为，东部区域尤其长三角区域是全国房地产市场重点区域，东部地区楼市销售停滞造成4月全国销售锐减。截至5月16日，2022年全国累计出台了纾困政策超过270次，单4月66个地市出台123条新政。高度密集的新政效果并不明显。“房地产行业销售与投资双双进入大幅负增长，说明还需要继续加大稳定房地产市场的政策力度，以恢复市场信心，才能避免房地产拖累经济的增长。”
CRIC调研数据显示，全国50个主要城市4月平均开盘去化率仅30%，五一假期期间多数城市购房者仍处于观望状态。4月份，房地产开发景气指数在1月份跌破100后再次下跌至95.89，为近1年最低值。
根据国家统计局数据，4月份单月商品房销售大幅下挫，其中销售额降幅已经接近50%，具体而言，4月销售面积、销售额分别为8722万平方米和8134亿元，同比分别下降39.0%和46.6%，降幅均较上月扩大20个百分点以上。
亿翰智库首席研究员张化东在接受本报记者采访时指出，4月份销售加速下滑的原因有两个方面，一方面，房地产市场仍处在下行通道，需求端政策宽松的速度和力度还远达不到缓解效果;另一方面，疫情影响持续发酵，部分城市疫情防控措施升级，影响了项目的正常开工建设与销售。
三季度一线和强二线城市或率先回暖
展望5月，张化东认为，销售加速下行态势能否得到缓解，要看后续地方政府政策放宽力度和疫情防控情况。从同比数据看，今年二季度楼市探底明显，但这是不是底部还要等到三季度看环比数据。目前，距离预期反转还早，市场对于房价也没有看涨，预计最早要到四季度楼市才能真正复苏。
1-4月份，全国土地购置面积和土地成交价款同比分别下降46.5%和20.6%，降幅较上月分别扩大4.7和3.7个百分点。杭州、深圳相对而言有热度，但少数特例难以改变整体低迷态势。前4个月全国房地产企业房屋施工面积增速已降至0%，创近五年新低。4月份新开工面积为2014年以来月度历史新低，竣工面积同样创月度历史新低。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对本报记者表示，各地政策优化的节奏和力度均继续加大，但部分地区疫情反复下，短期政策效果尚不明显，房地产市场仍处于深度调整期。短期来看，需求端政策或继续优化完善，随着政策逐渐显效，市场信心有望逐步修复，但短期市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控以及各地政策的执行力度。
丁祖昱认为，从国家统计局公布数据看，2022年4月份房地产业下行趋势再度加剧，各地市密集的纾困新政尚未发挥明显效果。从新房销售规模、房屋施工面积和土地购置面积等指标来看，行业回暖时刻还远远没有到来。
同时，丁祖昱表示，新房销售方面，密集的纾困政策仍在持续不断地出台。尤其是降首付、降利率等限贷层面的放松将引动一部分首置首改需求入场，三季度一线和强二线城市有望率先回暖，进而带动全国市场规模降幅收窄。
对于下半年楼市走势，贝壳高级副总裁李文杰在接受本报记者采访时表示相对乐观。“我认为，现在楼市已经见底，最迟三季度就全面反弹了。”李文杰表示，作出这种判断的主要原因有三：一是政府的政策力度比较大;二是疫情因素褪去;三是目前交易量已经在底部徘徊。
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