近年来，物流领域的政策支持持续发力。在2022年《政府工作报告》及近日国务院官网公布的《关于加快建设全国统一大市场的意见》等多个重要政策文件中，流通体制改革与物流体系建设等关键词屡被提及。在产业和消费升级两大驱动力下，物流地产正成为我国房地产市场中发展最快的领域之一。巨大的市场需求、相对可观的投资回报率及谋求转型等诸多因素的叠加，更使得近年来包括房企在内的各路“玩家”频繁抢滩物流地产市场。
我国人均物流设施面积较低
得益于内需消费的韧性与活力、第三方物流的稳步发展、电子商务领域的拓展和传统零售及制造业的坚实支撑，我国物流地产在过去若干年获得了巨大发展。
1998年至今，我国物流地产主要经历了起步期、高速发展期、成熟发展期三个发展阶段。而所谓物流地产，是指投资商根据物流企业客户需要选择合适地点，投资和建设的物流设施。包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。
在诸多业内人士看来，相比于其他国家，我国物流市场仍拥有广阔的市场前景。
据第一太平戴维斯近日发布的《2022中国物流地产报告》显示，目前我国人均拥有甲级物流设施0.06平方米，与国外多个重点城市相比面积较低，未来仍存广阔的增容空间;此外，我国物流仓储成交额(仅包含超过人民币1亿元的仓储物流及冷链物流成交)也已由2015年的50亿元左右升至2021年超过300亿元。
逐年递增的数据，反映出持续增长的市场需求;而物流地产市场表现出的蓄势而发，也成了包括房企在内众多投资者关注的焦点。“目前物流地产的参与者主要为物流商、房地产开发商、基金机构及电商企业四类。”克而瑞研究指出，当前物流地产受到各路资本青睐，热度不减。“在市场环境波动下，不少房企开始转做物流行业，试图打开新蓝海。”
克而瑞研究中心从进入模式及参与程度的不同，将房企布局物流地产分为四种模式。第一种是由房企主导运营的，通过设立独立的物流地产板块开发运营;第二种是房企通过收购参股物流企业，布局物流地产;第三种和第四种分别是房企与物流企业、电商企业达成战略合作。
回报相对稳定成“韧性”板块
物流地产相对稳定、长期、低风险的回报，许是其近年来颇受青睐的原因之一。自疫情暴发后，物流仓储一度成为业内公认的“最具韧性的地产板块”，房企也纷纷迈入该赛道。第一太平戴维斯中国区产业及物流地产部负责人罗瑾表示，当下已有越来越多的房企选择以物流为切入口，进入人们的日常生活细节。据悉，目前万科、远洋、碧桂园、融创等房企已入局该板块，物流地产行业的新晋竞争者逐渐增多。究其原因，业内人士认为主要有三点。
“一是来自政策层面的支持。”世邦魏理仕相关负责人称，自2021年以来，国家政策持续大力支持物流发展建设，推动现代物流逐步向智能化和自动化发展。房企也随之加快投入仓储机器人等新兴技术以实现“科技赋能物流地产”。其二，房企洞察了物流地产板块存在的巨大发展空间，制造业与服务业的融合也进一步推动了仓储物流的发展。业内普遍认为，未来物流地产行业将从“散乱差”逐步走向规模化、标准化、产业化。第三，在谋求转型的基础上，房企将自身多元化发展的需要重新定位，将目光聚焦于物流地产板块。
当下，随着房地产市场面临更多的不确定性，物流地产的重要性及优势也随之凸显。一方面，物流地产不仅有各项业务产出收益，同时还有土地增值及其他来源收益;另一方面，该板块的利润回报可观，相关资料显示，一线城市物流地产的回报率达6%-8%。
放眼未来，业内人士表示，物流地产或将存在四大趋势：多领域持续支持布局高标仓、供应聚焦关键消费枢纽及卫星城市、智慧仓储及可持续方向是改造重点、多元投资机会来临。且伴随着国内外经济的不断复苏，物流需求将会不断升级，物流地产板块将迎来全新的发展格局。
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