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房屋产权并未过户会导致成为房屋租赁合同无效吗?

2018-10-26 19:58:35来源:硬派科技

无论你是蓝领、白领还是金领,只要在异乡打拼,就避免不了租房这个事情。由于现实生活中,大家普遍认为房屋的承租较之房屋的买卖在操作上更简单,程序更简化,导致承租人在承租房屋时会忽视出租方对涉及房屋的权属问题,导致很多时候租赁双方以签订合同时,房屋产权并未过户为由,主张合同无效。今天我们来聊聊,房屋产权没有过户,这是否会成为租房合同无效的理由?
 

首先,根据《合同法》第212条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”,从该法律规定可以看出,强调的是转移租赁物的使用和收益,并不要求出租人必须是租赁物所有权人或已取得产权证。

其次,《商品房屋租赁管理办法》第六条规定:“有下列情形之一的房屋不得出租:(一)属于违法建筑的;(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;(三)违反规定改变房屋使用性质的;(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。”

物的所有权和使用权是可以分离的,这才致充分发挥物的社会效用。所有权是使用权的根源和基石,但使用权可以游离于所有权,而相对独立地存在和发挥作用。租赁就是此之典型。租赁合同转让的是使用权,既可转让原始使用权(即物主的自然使用权),也可转让继受使用权(即从物主合法取得的使用权),但继受使用权的转让一般须取得物主的同意(明示和默示匀可)。

从此可知,有权出租房屋的人不一定是房屋的所有人(房东)。但是,出租人须担保其使用权无瑕疵,尤其是拥有使用权的处分权。否则,真正的使用权人尤其是原始使用权人提出异议时,有可能导致租赁合同无效。
 

那么如果租赁合同解除时,租赁物上的添附物或其残值如何处理?

答:《合同法》第二百二十三条第二款规定:“承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此,租赁合同解除时,添附物可以取回的,由添附人取回,不能取回的,租赁双方对房屋添附的处理有约定的按约定,没有约定的,可以视不同情况分别处理:
 

一、未经出租人同意,承租人自行决定添附的,承租人应当自行将添附物除去。如不能除去的,出租人一般不必补偿。因为在这种情况下,如果要求出租人给予补偿,对出租人而言,该补偿将构成强制得利的补偿。而依照不当得利的规则,强制得是不应补偿的。

二、经过出租人同意的添附,在合同解除后,由于该添附物不能取回,已经成为添附方的损失。对于这种损失,原则上按照过错承担赔偿责任。如虽系承租方违约,但所留装潢物对于出租方确有再利用价值的,可由出租方酌情给予补偿

最后在签订合同时,一定要把相关的事项尽可能要以签订的合同为准,要落实到书面内容,口头承诺的内容应视为无效。

关键词: 租房合同

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