上一期窝趣公寓长租课堂讲到关于公寓店长的职责管理与案例分析。这一期我们来聊一聊门店筹开管理5大要素。
房东东：公寓门店筹开的主要流程是怎样的？
窝趣公寓：一般情况下公寓筹开分为筹建和预售两个大的板块，两大板块根据时间的排布可以为5个节点。
第一个节点，主要是拿项目勘探阶段，根据投资方的需求和实际情况确定项目改造的方案。按项目的投入和建设过程，项目可以划分为重资产，中资产，还有轻资产。重资产地产系和城投系比较多，也就是从拿地建楼开始到项目相关设施整体完善。中资产一般是从毛坯装修起点开始，轻资产就是在营项目或者老旧改项目居多，和公寓关联的酒店改造就属于轻资产。根据项目的基础情况情况设计部门和工程给出专业的设计和改造的具体方案。
确定了改造方案，接着进入第二个节点，硬装建设。在这个阶段，运营经理就需要参与到筹备工作，根据项目实地情况核对改造图纸，结合运营经验判断项目的硬装分区、软装布置是否存在缺陷或者不合理得地方。硬装主要包括：基础装修、水电改造、弱电排布、消防工程等。一个项目的硬装做的好，能给项目运营过程带来很大的帮助，例如：一个项目的硬装质量过关，运营过程中需要维修的地方就少，客户的入住体验会更好，为价格的提升奠定重要基础。举个例子：热水器如果安装在天花板上，提前预留检修口，并做好排水管的预埋，能为客户使用过程中减少很多不必要的麻烦。
硬装基本完成后，进入到第三个节点，软装布置。软装布置主要关注：家私家电、灯光、VI招牌、绿化等功能性配套的设施设备。运营经理需要从客户的角度，考量软装的舒适性和视觉效果是否符合目标客群的审美。例如：我们在打造房间样板间的时候，需要根据房间的实际情况，判断家具的尺寸是否是匹配房间空间，长租公寓和酒店不同，房间布置过满客户没有了自行布置的空间，布置过空又没有办法给客户创造好的品质感受，因此在打样的时候，一定要调整好尺度，尽可能满足大部分目标客户群体的消费需求。
硬装和软装基本完成，就到了第四个节点，工程收尾阶段。这个阶段，运营经理就要完成门店团队的组建。工程收尾的主要任务就是加快项目进入预售阶段，最大化的降低项目的空置时间，减少空置成本。在这个阶段，需要完成3个方面的工作，第一是完成一房一验，跟进房间精开荒及空气治理工作；第二个是办理相关的经营证照，联系相关的管理部门，如：街道、辖区派出所、消防管理部门等，为项目的合法合规经营奠定基础；第三个方面是为客户的入住提前准备好配套设施，如：房间的网络供应商引进、快递外卖的拿取等生活配套。
产品的基础工作基本完成，就进入筹开工作十分重要的预售节点。 要做好产品的预售，一定要对项目所在区域的深入调研，清晰周边产品的价格、产品状况、客户从哪里来、如何成交客户等，然后结合自身项目的情况，准确定位目标客户，根据目标客户的消费习惯制定销售策略，充分利用线上线下渠道网罗目标客户。同时做好销售准备，带看动线的规划、管家的销售培训、样板间的卫生情况，甚至温度、气味、视野等的调整，都能让客户对项目的第一印象大大加分，从而提升销售的转化率。
以上的5个节点，从拿到项目，到把项目推向市场，每一个环节都是项目筹开的重要节点。
房东东：公寓门店筹开如何合理安排员工的岗位职责？
窝趣公寓：门店筹开的前期，更多是依靠运营经理，因此一般我们会在项目收尾阶段组建门店团队，主要是管家和保洁，管家在这个阶段的工作主要是配合运营经理完成项目的一房一验，监督精开荒工作的完成情况；配合运营经理进行市场调研，和销售渠道的铺设。因为项目的收尾阶段，意味着预售也即将开始，因此这个阶段保洁的工作也十分重要，保证销售动线、样板间、预售房间的干净整洁，通风舒适，提升客户对项目的第一印象。
房东东：门店筹开管理需要注意哪几点？
窝趣公寓：有以下4点。
从使用者的角度考虑产品设计的合理性，功能性和舒适性 是否考虑得当。
第二，产品的格调是否能满足客户的审美。
第三，筹建期间与相关部门形成有效沟通机制，高频沟通，保证信息对称。
第四，配合使用筹开进度表，避免工作的遗漏，而且形成工作的闭环。
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