在明拆迁律师-房屋征收中至少9大公告,少一个也不能答应!

公示、公告无疑是确保房屋征收公平、合理、合法的重要方式。一切都摊开来在阳光下,暗箱操作的空间就会被大大压缩,被征收人“既患寡又患不均”的担忧也能够最大限度被削减。那么,在一个政府主导的棚户区改造征收项目中,究竟都在哪些环节上是需要见到公告的呢?本文,在明律师为大家进行一番全面梳理。

【公告一:房屋征收范围公告】

确定房屋征收范围是征收项目万里长征的第一步。范围确定,“四至”明确的红线图出炉,征收方才具备进一步计算所需补偿费用、拟定补偿方案的前提条件。

《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第10条规定,房屋征收部门应当将区人民政府确定的房屋征收范围和前款所列事项(暂停办理可能不当增加补偿费用的手续)在房屋征收范围内予以公告。

故此,征收范围公告一般与“暂停公告”同步进行,公告发布后被征收人不得在范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为,入户、迁户等行为也将会受到限制。

【公告二:征收调查结果公示】

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称“条例”)第15条之规定,征收范围确定后,房屋征收部门应当对范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织入户调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

无疑,调查登记环节将对被征收房屋的补偿结果产生直接影响,被征收人对此一定要高度重视。一方面要允许调查人员入户实地调查,而不宜将其拒之门外;另一方面也要在此过程中多留个心眼,及时发现其中的问题,若心存疑虑就不要轻易在相关材料上签字。

【公告三:征收补偿方案征求意见公示】

根据《条例》第10条之规定,市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

征收补偿方案是整个征收程序中对被征收人补偿权益影响最为直接的文件,是“一把尺子量到底”中的“尺子”。故通过公开征求意见扩大公众参与,保障公众的知情权、参与权和建议权是这一公示的应有之义。

在法定期限内及时提出意见、要求听证是被征收人应当重视的权利,必要时可在此环节就委托专业征收维权律师介入。

【公告四:征求意见情况和修改情况公示】

根据《条例》第11条之规定,市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

其中,征求意见情况应包括公众意见的数量、类型、意见要点等;根据公众意见修改的情况应包括采纳公众意见的具体条款、修改方案及理由;未采纳公众意见的具体条款、不予修改的理由等。

故此,公告必须前后能够衔接得上,而不能仅仅有前一个就没有下文了。

【公告五:评估机构选定的相关公告】

《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第35条规定,房屋征收部门在房屋征收范围内发布选定房地产价格评估机构公告。公告应当载明候选房地产价格评估机构基本情况、协商选定房地产价格评估机构的期限、投票时间、投票地点等事项。

《黑龙江省国有土地上房屋征收与补偿规范化工作规程》第7条规定,房屋征收部门应在房屋征收范围内公布房地产价格评估机构名录及情况简介,供被征收人选择。

对其中投票、抽签等程序的操作方法及最终的选定结果,也应当依法进行公示。

评估机构的选定是被征收人所能行使的一项重要参与权利,被征收人一定要积极参与全过程,切勿对自己的权利不当回事。

【公告六:征收补偿方案公告】

小编在这里给这一公告改了个名,不过在明律师相信广大被征收人仍能准确地理解:征收补偿方案的最终发布,是通过房屋征收决定公告实现的。

根据《条例》的规定,市、县级人民政府及房屋征收部门有责任做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

公告需列明被征收人所依法享有的申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。若被征收人对方案最终的内容不满意,或者认为涉案项目不符合公共利益目的而不愿搬迁,就可以在此环节及时进行救济了。注意不要超过6个月的起诉期限。

【公告七:分户的初步评估结果公示】

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第16条之规定,房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

故此,这一公示是被征收人针对评估环节所能实施救济的首次“窗口”,被征收人务必要予以足够重视,通过充分了解情况来判断是否需要准备申请复核甚至专家委员会鉴定。

【公告八:征收补偿决定公告】

直接决定被征收人最终补偿数额的征收补偿决定是分户送达的,但同样需要公告。《条例》第26条的规定大家已经很熟悉了,兹不赘述。

到了这一步,被征收人显然对补偿结果是不满的(否则就会签订补偿协议,也就不存在补偿决定这份文件了),所要做的就是一件事:坚决委托律师依法起诉。

【公告九:房屋征收分户补偿情况公告】

根据《条例》第29条之规定,房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

也就是说,某一户具体被征收人的补偿结果是完全应当依法公开的,不涉及个人隐私问题。最高法在相关裁判文书中对此也有明确的说明。

事实上,极端情况下还会有“公告十”,即人民法院在受理政府强制执行申请后作出强制执行裁定,行政机关依据“裁执分离”原则实际执行前作出的强制拆除公告。自然,在明律师不希望任何一位被征收人看到这样的公告,真到了这一步可做的事情也只有尽力配合以减少损失了。

在明律师最后想提示广大被征收人的是,上述9大公告组成了棚户区改造征收项目的完整流程,蕴含着被征收人的大量有效救济途径。大家要对其中每一份公告、公示予以充分重视,不懂的要及时咨询专业征收维权律师,切勿在稀里糊涂、不明不白的情况下让维权的时机白白流失,给最终的补偿结果留下难以挽回的遗憾。对于征收方而言,严格依法履行公告公示的法定职责,不采取“贴上去拍照,然后立马撕下来”“公告栏不贴,直接贴电线杆子上”等自欺欺人的做法,是其依法行政的基本要求,也是对被征收人权利的起码尊重。

大家在征收拆迁实践中见到过哪些类型的公告、公示呢?欢迎在文章下方留言告诉我们。(王小明/文)